问：夫妻一方擅自出卖共有房屋情况下，如何判断第三人是善意的？由谁举证？
答：1．如何认定第三人是善意非常重要，对作为不动产的房屋而言，应当以第三人对登记的信赖作为判断是否构成不动产善意取得的标准。在通常情况下，只要第三人信赖了登记，就应推定其为善意，除非有证据证明其事先明知登记错误或者登记簿中有异议登记的记载。这里的善意不以第三人进一步核实登记事项为前提。将善意仅限于登记信赖，则在司法认定时，只需考量登记记载的所有权人是否与夫妻一方一致且无异议登记即可。有一点需注意，如果房产登记在夫妻两人名下，夫或妻一方出售能否认定第三人为善意呢。笔者以为，如果房产登记在夫妻两人名下，应当排除第三人为善意，其应该知道与其交易的夫或妻没有完全产权，仍与其交易，应当承担交易不能的风险。
2．“善意”的证明责任分配。在不动产善意取得中，登记簿是以国家信誉作为保障，具有高度公信力，应首先推定取得人是善意的，取得人不负证明自己是善意的举证责任，如果产权证上未载明的夫妻一方不能证明取得人为恶意，就应推定第三人为善意。
3．第三人“善意”状态的时间节点。由于房地产变更登记流程需要一段时间，不可能瞬间完成。应当把判断第三人是否为善意的时间点确定为应在记载于登记簿时。这不仅更符合《物权法》的立法本意，也有利于夫妻另一方权益保护。虽然善意取得制度是为交易安全所设，但这并不意味着其对真正权利人所有权的漠视。基于诚信原则的要求，在变更登记尚未完成，第三人对房产还未以登记取得公信力的情形下，应当在知道登记簿不实后撤回登记申请。事实上，相关规章也对撤回申请作了规定。例如，《房屋登记办法》第二十一条明确规定：“房屋登记机构将申请登记事项记载于房屋登记簿之前，申请人可以撤回登记申请。”
本文原载于《民事法律文件解读》2011年第11期（总第83期），作者吴晓芳，作者单位：最高人民法院民一庭。
